Πέμπτη, 20 Οκτωβρίου, 2022
Οι αυξήσεις επιτοκίων χτυπούν το real estate έπειτα από μία δεκαετία ισχυρής ανάπτυξης
Σε ένα περιβάλλον επιταχυνόμενου πληθωρισμού, ενεργειακής κρίσης, μεγάλων κραδασμών στις αγορές και προπαντός ενός ολέθριου πολέμου με παγκόσμιες προεκτάσεις, έρχεται να προστεθεί η στροφή των μεγάλων κεντρικών τραπεζών σε περιοριστική νομισματική πολιτική που εγκυμονεί κινδύνους σε πολλά επίπεδα. Οι αλλεπάλληλες και σε πολλές περιπτώσεις κλιμακούμενες αυξήσεις των επιτοκίων επιβαρύνουν τις τραυματισμένες οικονομίες ανά τον κόσμο, αλλά πρωτίστως απειλούν την αγορά ακινήτων, που έχει γνωρίσει μία δεκαετία ιλιγγιώδους ανάπτυξης και αύξησης των τιμών στα μεγάλα αστικά κέντρα. Σε σύντομο χρονικό διάστημα καθιστούν δυσβάσταχτο το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων και δυσχεραίνουν περαιτέρω την αγορά κατοικίας για όσους έβρισκαν ήδη απρόσιτες τις τιμές. Ολα αυτά συμβαίνουν τώρα, μετά τα τελευταία δύο χρόνια στη διάρκεια των οποίων η πανδημία και τα κεφάλαια που συγκεντρώθηκαν σε τραπεζικούς λογαριασμούς στη διάρκεια των lockdowns αύξησαν δραματικά τη ζήτηση για κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους, διογκώνοντας περαιτέρω μια νέα κυοφορούμενη «φούσκα» στην αγορά ακινήτων.
Καταγράφοντας τις εξελίξεις και διαβλέποντας τις επικείμενες ανατροπές στις αγορές ακινήτων στις μητροπόλεις του κόσμου, η UBS υπογραμμίζει σε σχετική έκθεσή της τον ρόλο που έπαιξε την τελευταία δεκαετία το φθηνό χρήμα σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση για στέγη στις μεγαλουπόλεις ανά τον κόσμο. Οπως τονίζει, τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια είχαν ως αποτέλεσμα να εκτοξευθούν οι τιμές των ακινήτων σε επίπεδα που υπερέβησαν και τις πλέον αισιόδοξες προβλέψεις των ιδιοκτητών. Η UBS διαπιστώνει ότι στο διάστημα ενός έτους, από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, οι τιμές των κατοικιών στις μεγαλουπόλεις αυξήθηκαν κατά 10%, σημειώνοντας την υψηλότερη αύξηση που έχει καταγραφεί από το 2007.
Από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, οι τιμές των κατοικιών στις μεγάλες πόλεις αυξήθηκαν κατά 10%.
Αν και οι τέσσερις από τις πέντε πόλεις όπου κατεγράφησαν οι ταχύτερα αναπτυσσόμενες τιμές των ακινήτων είναι στις ΗΠΑ, Μαϊάμι, Λος Αντζελες, Σαν Φρανσίσκο και Βοστώνη, η UBS δεν βλέπει κίνδυνο «φούσκας» ακινήτων στην υπερδύναμη. Στην Ευρώπη, αντιθέτως, εκτιμά πως υπάρχει κίνδυνος «φούσκας» στην αγορά ακινήτων, επικαλούμενη τις αξίες των κατοικιών σε τέσσερις ευρωπαϊκές μητροπόλεις: Φρανκφούρτη, Ζυρίχη, Μόναχο και Αμστερνταμ. Στον κατάλογο των μητροπόλεων που διατρέχουν κίνδυνο «φούσκας» στην αγορά στέγης έχουν προστεθεί το Τελ Αβίβ και το Τόκιο για πρώτη φορά από το 2015, οπότε άρχισε να δημοσιεύει τις σχετικές εκθέσεις. Η άνοδος των τιμών των κατοικιών συμπορεύεται με ανάλογη εκτόξευση του χρέους των νοικοκυριών στις μεγαλουπόλεις, συνεπακόλουθο αφενός του φθηνού χρήματος, αλλά και της κάμψης που προκάλεσε στις οικονομίες η πανδημία. Οπως αναφέρει η UBS, τα στεγαστικά δάνεια έχουν σημειώσει τη μεγαλύτερη αύξηση που έχει καταγραφεί μετά το 2008.
Το πρόβλημα είναι, όμως, πως η κατάσταση αλλάζει άρδην, καθώς από το περασμένο έτος έως σήμερα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν σχεδόν διπλασιασθεί κατά μέσον όρο στις περισσότερες μεγαλουπόλεις, με αποτέλεσμα να γίνεται σχεδόν απρόσιτη η στέγη. Εξετάζοντας τις άλλες παραμέτρους, η UBS συμπεραίνει πως με τις υφιστάμενες τιμές, ένας μέσος υπάλληλος απασχολούμενος στον τομέα των υπηρεσιών μπορεί πλέον να αγοράσει στέγη αντίστοιχη του 1/3 εκείνου που θα αγόραζε προ της πανδημίας. Η επιδείνωση των οικονομικών συνθηκών, πάντως, οδηγεί ήδη σε κάποια διόρθωση στις τιμές των ακινήτων, που έχουν αρχίσει να υποχωρούν στις περισσότερες μεγαλουπόλεις ή αναμένεται να υποχωρήσουν μέσα στο επόμενο έτος.
Αυξήσεις 7% στις τιμές των ενοικίων μέσα σε ένα χρόνο
Οι ίδιοι παράγοντες που έχουν εξωθήσει στα ύψη τις τιμές των ακινήτων έχουν οδηγήσει στην ανιούσα και τα ενοίκια που βρίσκονται σαφώς πιο ψηλά από τα προ πανδημίας επίπεδα σε όλες τις μεγαλουπόλεις με μοναδική εξαίρεση το Τόκιο.
Στη διάρκεια του περασμένου έτους η UBS διαπίστωσε αύξηση των ενοικίων 7% κατά μέσον όρο, μια αύξηση που, όπως επισημαίνει, υπερκάλυψε όσα ενοίκια ή ποσοστά ενοικίων έχασαν οι ιδιοκτήτες των κατοικιών στη διάρκεια του πρώτου έτους της πανδημίας. Καταλυτικός παράγοντας σε αστικά κέντρα της Ευρώπης και γενικότερα μεγαλουπόλεις που προσελκύουν μεγάλο αριθμό επισκεπτών υπήρξαν τα τελευταία χρόνια οι πλατφόρμες τύπου Airbnb καθώς ενθάρρυναν τους ιδιοκτήτες να επιδιώκουν τη μεγιστοποίηση του κέρδους και να διεκδικούν υπερβολικά υψηλά ενοίκια προκειμένου να διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Τα ενοίκια αυξήθηκαν, άλλωστε, με ουσιαστικά τον ίδιο ρυθμό με τον οποίο αυξάνονται και προ της πανδημίας και σύμφωνα με την UBS αυτό καταδεικνύει πως δεν έχει επιβραδυνθεί η διαδικασία της αστυφιλίας. Οπως τονίζει, η τάση είναι ισχυρότερη στις πόλεις των ΗΠΑ αλλά και στο Ντουμπάι και στη Σιγκαπούρη όπου εκτοξεύθηκε η ζήτηση για στέγη σε μεγάλο βαθμό εξαιτίας της αυξανόμενης μετανάστευσης αλλά και των εξελίξεων που επέφερε η πανδημία. Και πάλι, πάντως, οι τιμές των κατοικιών εξακολούθησαν να αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό σε σύγκριση με την αύξηση των ενοικίων.
Υπογραμμίζοντας και πάλι τον καταλυτικό ρόλο που έπαιξαν τα χαμηλά επιτόκια στη διάρκεια των τελευταίων 10 χρόνων, η UBS τονίζει πως οι τιμές των κατοικιών έχουν αποσυνδεθεί πλήρως από τα εισοδήματα και από τα ενοίκια. Με την προσαρμογή στον πληθωρισμό, υπολογίζει πως στη διάρκεια των τελευταίων δέκα ετών οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά μέσον όρο 60% όταν στο ίδιο χρονικό διάστημα τα πραγματικά εισοδήματα και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί μόλις κατά 12%. Το αποτέλεσμα είναι ότι μοναδικός πυλώνας που εξακολουθεί να στηρίζει την αγορά στέγης και να διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα δεν είναι άλλος από τη μεγάλη ζήτηση στην αγορά εργασίας. Από την πανδημία και το εκτεταμένο φαινόμενο της λεγόμενης «μεγάλης παραίτησης» έχει λειτουργήσει ως ενισχυτικός παράγοντας η ζήτηση για εργατικό δυναμικό σε όλους τους κλάδους της οικονομίας. Ο καθοριστικός αυτός παράγοντας όμως φαίνεται να απειλείται από τις εξελίξεις του τελευταίου έτους που οδηγούν ήδη σε διόρθωση των τιμών των κατοικιών, τουλάχιστον στις περιοχές που βρίσκονται στη ζώνη κινδύνου για «φούσκα» εξαιτίας των υπερβολικά υψηλών αξιών.
Υπερτιμημένη η αξία της στέγης από το Αμστερνταμ μέχρι το Μιλάνο
Στην Ευρώπη οι πόλεις με τον μεγαλύτερο κίνδυνο «φούσκας» στην αγορά ακινήτων είναι η Φρανκφούρτη και το Μόναχο, καθώς στις δύο γερμανικές πόλεις οι τιμές έχουν υπερδιπλασιαστεί μέσα στα τελευταία δέκα χρόνια. Τείνουν βέβαια να αποκλιμακωθούν καθώς στους δώδεκα μήνες από τα μέσα του 2021 μέχρι τα μέσα του τρέχοντος έτους οι αυξήσεις περιορίστηκαν στο 5%. Στο Μόναχο ειδικότερα καθοριστικός παράγοντας στην αύξηση των τιμών έχει σταθεί η εξαιρετικά χαμηλή διαθεσιμότητα στέγης, ενώ έχει αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των εργαζομένων στην πόλη. Η διαφαινόμενη ύφεση στη γερμανική οικονομία, όμως, αναμένεται να περιορίσει τη ζήτηση για στέγη, ενώ η αύξηση των επιτοκίων ανεβάζει και το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της UBS, ένας μεσαία αμειβόμενος υπάλληλος μπορεί σήμερα να αγοράσει διαμέρισμα στο Μόναχο με ένα δωμάτιο λιγότερο σε σύγκριση με αυτό που θα αγόραζε πριν από την πανδημία.
Μικρότερος, αλλά ορατός κίνδυνος «φούσκας» στην αγορά ακινήτων διαπιστώνεται στο Αμστερνταμ, όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν σημειώσει τη μεγαλύτερη αύξηση ανάμεσα σε όλες τις πόλεις της Ευρωζώνης. Στο διάστημα από τα μέσα του 2021 μέχρι τα μέσα του 2022 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 17%. Ενώ έχει προηγηθεί διπλασιασμός τους μέσα στην τελευταία δεκαετία. Η ζήτηση για στέγη στην ολλανδική πόλη δεν φαίνεται να κάμπτεται ιδιαιτέρως μετά την αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια, που σημειωτέον αυξήθηκαν λιγότερο από όσο σε άλλες μητροπόλεις της Ευρωζώνης.
Διαφορετική περίπτωση είναι η Μαδρίτη, όπου οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να αυξάνονται με επιταχυνόμενο ρυθμό από τη στιγμή που εκδηλώθηκε η πανδημία. Στην πρωτεύουσα της Ισπανίας τα ακίνητα είναι σαφώς υπερτιμημένα, αν και η UBS διαπιστώνει πως ένας μεσαία αμειβόμενος υπάλληλος μπορεί ακόμη να αγοράσει εκεί πολύ περισσότερο χώρο από όσο μπορεί ένας ομόλογός του σε οποιαδήποτε άλλη πόλη της Ευρωζώνης.
Στο Μιλάνο, παράλληλα με την ανάκαμψη από την ύφεση της πανδημίας, και τα χαμηλά επιτόκια συνέδραμαν στη μεγάλη αύξηση των τιμών των κατοικιών τα δημοσιονομικά κίνητρα που έδωσε η προηγούμενη κυβέρνηση για την ανακαίνιση των κτιρίων. Τα κίνητρα αυτά παραμένουν σε ισχύ, έχει σχεδόν ολοκληρωθεί ο υπόγειος σιδηρόδρομος και επίκεινται οι Ολυμπιακοί Αγώνες του 2026.
Ολοι αυτοί οι παράγοντες ωθούν ανοδικά τις τιμές στην οικονομική πρωτεύουσα της Ιταλίας. Εξαίρεση ανάμεσα στις μεγάλες ευρωπαϊκές μητροπόλεις αποτελεί η πρωτεύουσα της Γαλλίας. Οι τιμές στο Παρίσι έχουν παραμείνει στάσιμες στο διάστημα των δώδεκα μηνών από τα μέσα του περασμένου έτους μέχρι τα μέσα του τρέχοντος έτους, και παρασύρουν αναλόγως και τις τιμές της στέγης στην υπόλοιπη χώρα. Στο ίδιο χρονικό διάστημα παρέμειναν στάσιμα και σε χαμηλά επίπεδα και τα ενοίκια, μολονότι τα εισοδήματα ανέκαμψαν και κινούντο σε ανοδική πορεία. Ετσι η αγορά στέγης στη γαλλική πρωτεύουσα δεν βρίσκεται στη ζώνη κινδύνου για φούσκα ακινήτων, αν και τα ακίνητά της είναι μάλλον υπερτιμημένα. Επιπλέον, το Παρίσι παραμένει η ακριβότερη, η λιγότερο προσιτή μητρόπολη της Ευρωζώνης.
Δυσκολίες
Θεωρώντας απίθανο να επαναληφθεί μια κρίση στην αμερικανική αγορά ακινήτων ανάλογη εκείνης του 2007, ο Μαρκ Ζαντί, επικεφαλής των οικονομολόγων της Moody’s Analytics, προέβλεψε πως «δεν πρόκειται να καταρρεύσουν οι τιμές των κατοικιών, αλλά ο κόσμος θα προσπαθεί να αποκτήσει σπίτι για να αυξήσει τον πλούτο του. Οι νεότεροι όμως θα αντιμετωπίσουν μεγάλη δυσκολία».
Οι ωφελημένοι
Η Νικόλ Λουξ, στέλεχος του Bayes Business School, προβλέπει πως «όλη αυτή η κατάσταση θα οδηγήσει σε αναγκαστικές πωλήσεις από τους κατόχους εμπορικών ακινήτων και τους ιδιοκτήτες κατοικιών προς όφελος των επενδυτών που διαθέτουν μεγάλα κεφάλαια και μπορούν να εκμεταλλευθούν την κατάσταση».
Ανατροπές
Ο Οσμάν Μαλίκ, επικεφαλής του τομέα αγοράς ακινήτων στη UBS Investment Research, προβλέπει ανατροπές στην αγορά ακινήτων εξαιτίας της στροφής των κεντρικών τραπεζών σε περιοριστική νομισματική πολιτική και τονίζει πως «μάλλον η αγορά ακινήτων δεν έχει ακόμη συνειδητοποιήσει πως η εποχή του φθηνού χρήματος έληξε, ούτε το τι συνεπάγεται αυτό».
ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου